Se dice que en la vida tenemos dos gastos que supondrán los más significativos de nuestras vidas: la hipoteca y los hijos.
Si de por sí suponen un gran quebradero de cabeza en vida, a la hora de gestionar una herencia donde haya varios herederos y una hipoteca de por medio, la situación puede llegar a complicarse mucho.
Lo cierto es que hay que tener claros ciertos aspectos básicos:
- Si se acepta la herencia, es con todas las de la ley: bienes y deudas.
- En caso de varios herederos, debe llegarse a un acuerdo antes de firmar la aceptación de la herencia.
Con estas dos premisas claras, veremos a continuación qué ocurre en el caso de las hipotecas una vez el propietario del inmueble ha fallecido: ¿se pueden perdonar?, ¿se encarecen?, ¿pueden replantearse una nueva financiación?
Te lo aclaramos a continuación.
¿Qué ocurre cuando existe una hipoteca en una herencia?
En realidad, si te fijas bien, una hipoteca no deja de ser una deuda contraída con una entidad bancaria. A cambio de obtener un inmueble, el banco te lo financia con intereses que debes pagar en un cierto número de años.
Como ya hemos comentado previamente, cuando se acepta una herencia debe aceptarse con todo lo bueno y lo malo a la vez: tanto los bienes como las deudas del propietario fallecido pasan a estar a cargo del heredero en cuestión.
Por lo cual, con las hipotecas sucede lo mismo: si el heredero está de acuerdo con adquirir la herencia para sí, también se hace responsable de la liquidez de la misma.
Pero, ¿es esta la única opción? En realidad, si hay una hipoteca en una herencia, puede haber hasta cuatro opciones de actuación:
- La que hemos comentado ya, la aceptación de la herencia y, por tanto, la hipoteca. Para ello, se debe ir al banco a cambiar la titularidad de la misma (algo que se conoce también como “subrogación deudora”).
- Otra opción es rechazar la herencia como tal, también en su totalidad, dado que no se pueden aceptar solo los bienes y negarse a las deudas.
- Tercera opción: aceptar la herencia a beneficio de inventario. De esta forma, con los bienes heredados, puede compensarse la liquidez de la hipoteca y pasar el inmueble a ser propiedad del heredero.
- Cuarta opción: vender el inmueble. Esta opción es muy interesante si existen varios herederos implicados. Eso sí, conlleva consigo un proceso más largo para la tasación y gastos asociados a la venta.
¿Cómo se cambia la titularidad de una hipoteca heredada?
Aquí es donde viene la parte más complicada del trámite: acudir al banco para el cambio de titularidad.
¿Por qué resulta una fase complicada? Porque por lo general las entidades bancarias hacen cálculos de rentabilidad en función de la situación económica de la persona a la que conceden el préstamo. Si esta ha fallecido y se da la circunstancia de que el heredero quiere aceptar la deuda, no suelen aceptarlo así como así.
La razón principal de esta actuación es precisamente porque, de alguna forma, deben evaluar la situación económica del heredero. De ahí que lo más habitual es que, si el heredero acepta la deuda hipotecaria, el banco haga un estudio previo sobre el estado financiero del heredero y solicite garantías adicionales en caso de que el perfil de riesgo sea más alto que el del difunto propietario.
Eso sí, en caso de que sea un perfil de riesgo menor, el heredero sí tiene derecho a pedir un reajuste de la hipoteca acorde a su situación financiera, abriendo paso a una renegociación de la misma donde el heredero puede verse favorecido.
¿Qué ocurre si existe una hipoteca en una herencia con varios herederos?
En sí, todo es más fácil cuando solo existe un heredero que gestione todo lo relacionado con documentación, aceptación de la herencia, etc., ya que no hay otras personas implicadas en la sucesión hereditaria.
Sin embargo, cuando el acuerdo compete a más de un heredero, no será ni la primera ni la única vez que existan discordancias relacionadas con deudas o bienes. En el caso de la hipoteca, lo que hay que tener claro es que se repartirá a partes iguales según corresponda en la herencia (por ejemplo, al 50% si son dos), teniendo en cuenta también la parte atribuida según el tercio que corresponda a cada uno: libre disposición, legítima o mejora.
Aquí lo primordial, como dijimos al principio, es que las partes lleguen a un acuerdo tácito: vender el inmueble y suplir con ello la hipoteca, pagar la parte proporcional a uno de los herederos, etc. Lo mejor en estos casos es acudir a un experto en herencias que asegure que todas las partes son conscientes y partícipes de sus derechos.
¿Quién paga la hipoteca heredada en caso de usufructo?
Hay que recordar que la hipoteca es una deuda contraída por el que va a ser el propietario del inmueble. Si el propietario fallece, el heredero es quien sustituye al fallecido en derechos y deberes, por lo que pasará a ser el nuevo propietario y, por tanto, el responsable de liquidar la deuda contraida.
El usufructuario en ningún caso está obligado a pagar la hipoteca asociada con el inmueble, si bien es cierto que puede llegar a algún tipo de acuerdo con los herederos para cubrir los gastos del mismo en concepto de garantía.
En Navarro y Navarro somos abogados expertos en herencias complejas entre primos y sobrinos, además de profesionales con más de 40 años de experiencia en búsqueda y localización de herederos desaparecidos.
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