Uno de los mayores problemas a la hora de repartir una herencia suele ser el concepto o la idea que nos hemos creado acerca de lo que queremos hacer con esos bienes. Quizás queremos venderlos, guardarlos con celo, sacarles partido arrendándolos o hacer algún tipo de favor a alguien.
Sin embargo, cuando se trata de una herencia a repartir entre varios herederos, estas situaciones suelen generar conflicto, muchas veces porque cada uno tiene una idea diferente sobre cómo gestionar los bienes heredados.
Además, surgen situaciones difíciles cuando uno de los herederos se toma ciertas libertades, gestiona los bienes como mejor considera y es ahí donde el resto de coherederos deben hacer frente a duras decisiones con tal de recobrar la paz y la concordia.
En este sentido, aparecen conceptos como arrendamiento, usufructo, comodato o precario, a menudo mezclados y confundidos entre sí. Estos conceptos corresponden a formas en las que puedes encontrarte un bien inmueble heredado, o bien formas en las que se puede gestionar.
Así que presta atención y te explicaremos la diferencia entre el arrendamiento, el usufructo y el comodato de un bien inmueble heredado para saber cuáles son los derechos y deberes que otorga cada una de estas figuras.
¿Qué es arrendamiento?
Estrictamente hablando, el arrendamiento se trata del alquiler de un inmueble por parte de un propietario a un arrendatario (el que alquila el inmueble).
Obviamente, la situación es muy normal sobre todo en viviendas, pero también se da en locales, trasteros y, en definitiva, lugares que no constituyen morada.
¿Pueden los herederos arrendar una vivienda heredada?
Aquí es donde está el quid de la cuestión. Una de las situaciones que puede darse cuando recibes un inmueble en herencia es que, pese a que no lo quieras en ese momento, quizás puedas sacarle algún tipo de partido económico.
Sin embargo, si son varios herederos los que cuentan en su cuota de herencia con ese inmueble, definitivamente no se podrá alquilar a no ser que todos estén de acuerdo.
En este sentido, hay sentencias que se han pronunciado al respecto, estableciendo un límite de alquiler de seis años. De esta manera, si se quiere alquilar el inmueble por un tiempo inferior a seis años no hace falta unanimidad por parte de todos los herederos, mientras que si excede este período sí hace falta dicha unanimidad.
Por supuesto, si están todos los herederos de acuerdo y se ha realizado la aceptación de la herencia, la vivienda puede pasar a ser arrendada sin mayores contratiempos.
¿Qué es un contrato de comodato?
Para hablar de comodato, hay que hablar necesariamente también del concepto de precario. Pero vayamos por partes.
Un contrato de comodato es aquel que se firma cuando una persona cede a otra el poder usar de forma gratuita un bien mueble o inmueble. Eso sí, debe devolverse después de un periodo de tiempo, que se pactará en el momento de la firma del contrato.
Esta es una forma de préstamo común contemplada en el Código Civil y es interesante en aquellas situaciones entre familiares donde uno necesita un uso puntual de un inmueble. Si uno de los herederos ha comprado a los demás herederos su parte de la vivienda, puede después cederla con contrato de comodato por un tiempo determinado a otro.
¿Qué diferencia hay entre comodato y precario?
Las diferencias que hay entre contrato de comodato y situación de precario son principalmente dos: la existencia o no de un contrato en vigor y el pago de renta o gasto que suponga el bien inmueble:
- en la situación de precario no existe contrato alguno, de tal manera que el dueño del inmueble cede la vivienda sin más a otra persona, sin periodo de tiempo límite establecido.
- siendo precario no se debe pagar renta o gasto alguno al dueño del inmueble, de tal manera que no existe un uso definido más allá del disfrute de la vivienda en cuestión.
Para situarnos, esto se da si el dueño del inmueble deja que otro disfrute del mismo sin mediar contrato, renta alguna u obligaciones. Esto trae consigo muchos problemas, ten en cuenta que es el método utilizado por los ocupas para situarse en propiedades vacías sin asumir responsabilidades a nivel de renta. En el momento en el que haya algún tipo de problema con el precarista, tendrás que recurrir a la vía judicial.
Esta situación también se da en aquellos herederos que, sin aceptar la herencia, han ocupado el inmueble en cuestión y los otros coherederos no están de acuerdo con este hecho, muchas veces recurriendo a juicios con el fin de ejercer el desahucio por precario.
¿Qué es el usufructo?
Ya os hemos hablado con anterioridad del usufructo de una herencia.
A modo de resumen, el usufructo es una figura que se debe establecer previamente en el testamento, de tal manera que si alguien es beneficiario del usufructo de los bienes debe quedar reflejado en sus últimas voluntades.
Así pues, no se trata de un contrato per se sino de un derecho otorgado, muy habitual en situaciones de pareja donde, si uno muere, el otro puede disfrutar de los bienes cedidos en herencia.
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