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Qué es un proindiviso, cómo venderlo y cómo se disuelve

proindiviso qué es
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Ante la complejidad de las relaciones de propiedad compartida, el concepto de proindiviso emerge como una figura jurídica fundamental en el ámbito del derecho civil, especialmente en España. 

Este término se encuentra frecuentemente en situaciones donde la propiedad de un bien es compartida por varias personas, lo que puede dar lugar a diversas complicaciones y necesidades legales. Desde herencias hasta propiedades adquiridas en conjunto, es importante entender la naturaleza y las opciones legales disponibles para su manejo.

En este post, te explicaremos qué significa tener una propiedad en proindiviso, las diferencias entre proindiviso e indiviso, y las opciones prácticas para manejar, vender o disolver una copropiedad bajo esta condición. 

¿Qué es un proindiviso?

El término proindiviso se refiere a la propiedad de un bien o derecho por parte de varias personas, de manera que cada una de ellas posee una parte o porción del mismo sin que esté físicamente dividida. 

En el ámbito legal, esta situación se presenta comúnmente en herencias o bienes comunes de una sociedad de gananciales, donde la propiedad no está asignada específicamente a un único dueño sino compartida entre dos o más.

¿Cuál es la diferencia entre indiviso y proindiviso?

Es importante aclarar la diferencia entre indiviso y proindiviso. Aunque a menudo se usan indistintamente, técnica y legalmente pueden tener distintas connotaciones. 

El término indiviso se refiere a una propiedad que aún no ha sido fraccionada en partes que correspondan a cada copropietario, manteniéndose entera y sin división física o legal. Por ejemplo,  tres hermanos heredan de sus padres una casa de campo. Como la herencia es indivisa, cada uno posee un tercio de la propiedad sin una división física que delimite qué parte corresponde a cada uno. 

Proindiviso, por su parte, enfatiza el estado de co-propiedad o participación conjunta en dicho bien. Siguiendo con el ejemplo anterior, supongamos que ninguno de los hermanos quiere vender la propiedad, pero tampoco pueden ponerse de acuerdo sobre cómo utilizarla o mantenerla. Están en una situación de proindiviso, lo que significa que cada hermano tiene derecho a usar toda la propiedad mientras respete el derecho de los demás, y cualquier decisión significativa sobre la propiedad necesitará el consenso o la mayoría según lo estipulado por el Código Civil.

¿Qué hacer con un proindiviso?

Cuando se posee un bien en proindiviso, los copropietarios pueden optar por varias acciones:

  1. Mantener la copropiedad: continuar compartiendo el bien, acordando su uso y mantenimiento.
  2. Venta del proindiviso: uno o más copropietarios pueden decidir vender su parte a un tercero o a los otros copropietarios.
  3. División de la cosa común: se puede solicitar judicial o extrajudicialmente que el bien se divida físicamente, si es posible, o se venda y se reparta el dinero obtenido.

¿Qué es necesario saber antes de vender proindiviso?

Antes de vender un proindiviso, es crucial considerar:

  1. Valoración adecuada: obtener una tasación profesional para conocer el valor real de la parte que se posee.
  2. Acuerdos entre copropietarios: verificar si existen acuerdos previos entre los copropietarios que puedan afectar la venta.
  3. Posibles restricciones legales: revisar cualquier limitación o carga que recaiga sobre la propiedad.
  4. Implicaciones fiscales: conocer las obligaciones fiscales que la venta puede generar, como la plusvalía municipal o impuestos sobre ganancias.

Disolución de proindiviso: ¿cómo se hace?

La disolución de un proindiviso puede realizarse de varias maneras:

  1. Venta del bien a un tercero: con el acuerdo de todos los copropietarios, el bien puede ser vendido y el dinero repartido proporcionalmente.
  2. Adjudicación a uno de los copropietarios: uno de los copropietarios puede comprar las partes de los demás, convirtiéndose en el único propietario.
  3. Subasta pública: si no se llega a un acuerdo, se puede recurrir a una subasta pública donde el bien se vende al mejor postor y el dinero se distribuye entre los copropietarios.

¿Qué dice el Código Civil español sobre el proindiviso?

El Código Civil español aborda el concepto de proindiviso principalmente en lo que se refiere a la copropiedad o comunidad de bienes. Las normas relacionadas se encuentran principalmente en los artículos 392 al 406.

Aquí hay algunos puntos clave sobre cómo el Código Civil español trata el proindiviso:

  1. Derecho de Propiedad Compartida (Artículo 392): este artículo establece que un bien perteneciente a varias personas en común se regirá por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes. Administración de la Propiedad Común (Artículo 394): Los actos relativos a la administración de la propiedad común requieren el consentimiento de la mayoría de los participantes. Sin embargo, cualquier copropietario puede hacer uso de medidas urgentes sin esperar este consentimiento si es necesario para evitar un daño inminente o perjuicio a la propiedad.
  2. División de la Cosa Común (Artículos 400-406): cualquier copropietario tiene derecho a pedir en cualquier momento la división de la propiedad común, a menos que se haya pactado lo contrario. Sin embargo, el pacto que prohíbe la división no puede extenderse más allá de diez años, aunque puede ser renovable.
  3. Venta de la Parte Alícuota (Artículo 400 y 401): un copropietario puede vender, hipotecar o arrendar su parte alícuota, y los otros copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto en caso de venta a un tercero, es decir, pueden optar por comprar la parte vendida bajo las mismas condiciones ofrecidas por el comprador externo.

El Código Civil, por lo tanto, permite que los copropietarios gestionen, disfruten y disuelvan el proindiviso, siempre considerando el respeto y los derechos de los otros copropietarios involucrados.

Esto fomenta tanto la autonomía individual como la cohesión entre los copropietarios, proporcionando un marco legal para la resolución de disputas y la administración de la propiedad común.

El manejo de un proindiviso requiere una comprensión clara de los derechos y responsabilidades legales, y en Navarro y Navarro podemos ayudarte con ello.

Nuestros abogados te darán asesoría legal, asegurando que todos los copropietarios sean tratados justamente y que las decisiones tomadas sean beneficiosas.

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