La convivencia no siempre es fácil dentro de una comunidad de vecinos. Por si fuera ya difícil convivir con varios portales, el asunto siempre puede complicarse más cuando el dinero y los problemas comienzan a aflorar.
A pesar de ello, hay comunidades que consiguen prosperar y vivir en paz y armonía muchos años, siempre que se queden las cuentas claras y el orden del día bien expuesto. Pero, como puedes suponer, cuando un miembro de esa comunidad falta, aunque no esté entre nosotros, la estabilidad se ve comprometida.
Los problemas derivados de la falta de un propietario pueden llegar a suponer una ruina económica para el resto de vecinos, además de otras complicaciones como la “okupación” o la situación de estancamiento que se produce cuando el propietario ha fallecido y no se encuentra al heredero de la vivienda.
En esta última premisa suelen surgir muchas dudas, por lo que a continuación vamos a responder las preguntas más habituales sobre las deudas de la comunidad en viviendas vacías de propietarios fallecidos:
¿Qué pasa cuando una casa está a nombre de una persona fallecida?
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los herederos del propietario fallecido son responsables de pagar las cuotas comunitarias por el período en que el propietario fue dueño de la propiedad. Sin embargo, si los herederos no aceptan la herencia, la comunidad puede reclamar las cuotas impagadas a través de un procedimiento judicial especial llamado “juicio de equidad”.
Por contra, si no hay herederos o no se pueden localizar, la comunidad irá a lo largo de los años acumulando una deuda por esa propiedad que puede hacerse verdaderamente difícil de soportar para los vecinos, lo que acarrea a su vez problemas de índole administrativo, legal, etc.
Si una persona fallece sin hacer un testamento español y sin herederos reconocidos, se aplicará el artículo 956 del Código Civil, donde se designa al Estado como heredero final del patrimonio.
¿Cuántos años puede estar un piso a nombre de un fallecido?
Conforme al Código Civil español, no existe un plazo específico para aceptar la herencia. Sin embargo, el artículo 992 establece que los herederos tienen derecho a aceptarla o renunciarla. Por tanto, se entiende que el plazo para aceptar la herencia está abierto desde el momento del fallecimiento y puede durar hasta 30 años. Si el heredero no acepta ni renuncia a la herencia en ese plazo, se entenderá que la ha renunciado tácitamente.
Para aclarar conceptos, la aceptación de la herencia puede realizarse de forma tácita o expresa. La aceptación tácita ocurre cuando el heredero realiza algún acto que implique necesariamente la intención de aceptar la herencia, como por ejemplo, disponer de algún bien que forme parte de la misma. Por otro lado, la aceptación expresa se realiza mediante una declaración de voluntad por parte del heredero, que puede hacerse ante notario o mediante cualquier otra forma admitida por la ley.
En resumen, el plazo para aceptar la herencia está abierto durante 30 años, aunque se recomienda aceptar o renunciar lo antes posible para evitar problemas y responsabilidades legales. Es importante tener en cuenta que la aceptación de la herencia conlleva la obligación de pagar las deudas y cargas del fallecido, por lo que es conveniente analizar la situación patrimonial del causante antes de tomar una decisión.
¿Quién paga el IBI de un piso abandonado?
El IBI es un impuesto anual que deben pagar todos los propietarios de propiedades en España, conocido como impuesto sobre bienes inmuebles. Se calcula en función del valor catastral de la propiedad y es responsabilidad del propietario pagar el IBI hasta que el proceso de sucesión se complete y se cambie el título de propiedad.
Sin embargo, los impuestos de sucesión deben pagarse individualmente dentro de los seis meses posteriores al fallecimiento y el impuesto de bienes inmuebles no puede prorratearse o dividirse durante el período impositivo. Por lo que, si los herederos no aparecen, el heredero es Hacienda y el IBI se lo paga Hacienda al ayuntamiento en el que esté situado el inmueble, ya que los herederos de la propiedad no son responsables de pagar el IBI del fallecido a menos que hayan aceptado expresamente la herencia.
¿Quién paga las cuotas de la comunidad de una vivienda vacía por fallecimiento?
Como especificaremos más adelante, según la legislación española, las cuotas de la comunidad del propietario fallecido deben ser pagadas por quien tenga el título de propiedad en ese momento y sea el propietario según el dictamen. Por lo que, como hemos comentado más arriba, deben ser los herederos que hayan aceptado la herencia quienes se hagan cargo del pago de las cuotas que se deben a la comunidad.
Si hay varios herederos, la deuda se recobra del patrimonio del fallecido antes de que se pueda transferir cualquier activo a los herederos. Es importante tener en cuenta que si la propiedad tiene una hipoteca, el heredero deberá decidir si vender la casa para pagar la hipoteca o trabajar con el prestamista de la hipoteca para asumir la deuda y mantener la casa, con lo que se pueden dar las siguientes situaciones:
- En caso de que el heredero no pueda pagar la hipoteca, existen opciones de mitigación de pérdidas, como la modificación del préstamo o la venta de la casa.
- Si la propiedad tiene una hipoteca inversa, el heredero deberá pagar el préstamo o ceder la propiedad al prestamista para cubrir la deuda.
- Si uno de los herederos quiere mantener la casa, pero los demás no, pueden optar por la refinanciación para comprar la parte de los otros herederos, pero la responsabilidad de hacer los pagos de la hipoteca recae por completo en el comprador.
¿Qué tener en cuenta a la hora de heredar una propiedad con deudas de comunidad?
En el caso de las cuotas de comunidad del propietario fallecido, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que los herederos del propietario fallecido son responsables de pagar las cuotas de la comunidad correspondientes al periodo en el que el propietario fallecido era dueño del inmueble.
Si los herederos no aceptan la herencia, la LPH establece que la comunidad de propietarios puede reclamar el pago de las cuotas impagadas a través de un procedimiento judicial especial. Puedes encontrar más información sobre esto en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Es importante destacar que, en el caso de que no haya herederos o que estos no puedan ser localizados, la LPH establece que la comunidad de propietarios deberá seguir pagando las cuotas correspondientes a ese propietario fallecido utilizando el fondo de reserva. Esto puede generar una situación complicada para la comunidad, ya que tendrán que hacer frente a los gastos correspondientes a un propietario que ya no está presente y que no puede hacerse cargo de sus obligaciones, lo que mermará el poder adquisitivo de la comunidad en sí.
En cualquier caso, es fundamental la figura del heredero para “desatascar” esta situación administrativa, ya que tanto si acepta como si no mantener la vivienda en propiedad, el proceso se resolverá en un plazo conveniente sin permanecer demasiado tiempo en el estado de herencia yacente.
¿Qué hacer si la vivienda del propietario fallecido ha sido “okupada”?
La irrupción de “okupas” ilegales en una comunidad puede generar una serie de inconvenientes de diversa índole, como la realización de conexiones ilícitas a las redes de abastecimiento, la aparición de problemas higiénicos y sanitarios, la ocurrencia de daños estructurales debido a la falta de mantenimiento, así como la generación de un clima de inseguridad en el edificio. Todos estos factores representan un perjuicio tanto para los administradores como para los vecinos, quienes pueden incluso observar una disminución en el valor de sus propiedades.
A todo esto hay que sumarle las temidas “mafias de okupas”, que precisamente están a la caza y captura de inmuebles en esta situación: un propietario fallecido y una vivienda vacía sin heredero designado. Lamentablemente, a pesar de la resolución legal sacada en Cataluña con la Ley 1/2022, la okupación se considera un delito leve (distinto del allanamiento de morada), en donde hay que realizar todo el proceso de demostrar que la vivienda pertenece a un propietario fallecido y no a las personas que han “okupado” su interior. Esto será aún más complicado si el heredero no aparece.
¿Qué hay que hacer entonces sí o sí en estos casos? Encontrar al heredero del piso lo antes posible. En Navarro y Navararo somos abogados expertos en búsqueda y localización de herederos. Podemos ayudarte no solo a encontrar a los herederos del piso vacío en cuestión, sino también a tomar las medidas necesarias para asegurar que la propiedad esté en buen estado.
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