La realidad de los despachos como el nuestro, especializados en genealogía sucesoria, es natural gestionar casos de la más diversa índole. Pero si hablamos de herencias con múltiples herederos, a la labor de búsqueda de estos -que de por sí puede ser compleja- se suma la resolución final de la herencia.
En ese sentido, en nuestro equipo estamos muy acostumbrados a resolver la situación, pero lo cierto es que cuando hay muchos implicados, tampoco se trata solo que de encontrarlos y que se pongan de acuerdo; también es necesario realizar todos los trámites (que se multiplican) y llegar a a fase final de la venta de la vivienda. El objetivo aquí es repartir el beneficio de forma proporcional. Pero hasta que llega ese momento, el proceso requiere de pericia y paciencia.
Cuando la lista de herederos no para de crecer
El punto de partida, en los casos de este tipo que solemos llevar, es una herencia abintestato (sin testamento) y sin posibles herederos conocidos. Tras una exhaustiva investigación genealógica, empiezan a surgir herederos con derecho. Además, es muy común que vivan en provincias -o países- diferentes, y que muchos no se conozcan entre sí, lo que elimina cualquier vínculo afectivo que facilite la toma de decisiones.
Sin embargo, para adjudicar inicialmente la herencia en estos supuestos ya no es imprescindible que haya unanimidad. Si, por ejemplo, uno de los 10 o 15 herederos localizados no contesta el procedimiento no se queda congelado.
El artículo 1005 del Código Civil combate esta pasividad del llamado: si da el silencio como respuesta, se producirá automáticamente una aceptación pura y simple. Ahora bien, conviene señalar que en leyes como la catalana ocurre justo lo contrario: si el heredero es requerido y no manifiesta nada, el silencio se interpreta como una renuncia o repudiación a la herencia. Ambos, no obstante, son mecanismos legales para forzar una definición y evitar que el proceso quede atascado.
Las dos alternativas en la adjudicación
Si existen diversos herederos de un inmueble, la regla práctica es que nadie adquiere la vivienda en exclusiva hasta que se haga partición y adjudicación.
El camino para la adjudicación solo se abre en dos direcciones. Si la vivienda es indivisible o desmerece mucho por su división, puede adjudicarse a un heredero compensando en metálico a los demás.
Pero a esta solución se añade otra: que no se logre un acuerdo o la compensación no sea viable, de modo que lo único que queda por hacer es mantener la propiedad compartida (lo que se denomina ‘proindiviso’) para venderla posteriormente y repartir las ganancias. Lo idóneo, y lo que nosotros aconsejamos, es que los herederos acepten de mutuo acuerdo quedarse en proindiviso para, efectivamente, vender el piso después y repartirse el dinero.
El papel (y el poder) del contador-partidor
No obstante, puede haber discrepancias insalvables en relación con la adjudicación, que ni nosotros como especialistas podemos llevar a buen puerto con nuestro consejo experto. Para esa clase de conflicto la ley nos ofrece, cumpliendo determinados requisitos, la posibilidad de nombrar un contador-partidor “dativo”, es decir, que se nombra después del fallecimiento porque no figura en el testamento, de haberlo.
El contador-partidor, en circunstancias donde se juntan múltiples herederos, reparte la herencia, de modo que hace el inventario, lo valora y decide qué le corresponde a cada uno. Evita así que la familia se quede atascada discutiendo, ya que desbloquea el “nudo” sin tener que de ir a juicio. Y una vez establecido el reparto, para que sea válido tiene que aprobarse formalmente ante un notario.
Todo lo que ocurre antes del final de la historia
Existe una fase preliminar que con frecuencia se convierte en el verdadero cuello de botella de nuestro trabajo: la identificación, y localización exacta, de todos los llamados a la herencia. Es técnicamente indispensable reconstruir el árbol genealógico, lo que supone indagar profusamente en distintos registros -y con pesquisas detectivescas- para la obtención de los certificados y documentos que se precisan.
En las sucesiones intestadas, esta tarea se complica al tener que acudir en muchas ocasiones a familiares colaterales. Y a todo ello se suma el encontrarlos en la geografía, que no siempre es española. Es sumamente habitual que algunos de los llamados a heredar residan en el extranjero.
Ahí es donde surge un problema de logística pura. Hacer viajar a 10 o 15 personas de distintos puntos del mapa a una notaría en España es inviable. La solución más eficaz es, por lo tanto, la firma de poderes notariales de representación. Esto nos ha ocurrido muchas veces. Mediante esta fórmula, los herederos delegan las gestiones en nuestro despacho de confianza. Así, un solo profesional puede actuar en nombre de todos, agilizando la parte burocrática, que puede parecer inacabable.
La peor solución para los herederos: la subasta
Volviendo al escenario final, una vez hecha la adjudicación, si un heredero quiere vender o cobrar su parte, como nadie está obligado a permanecer en un proindiviso, el interesado puede pedir al juzgado la extinción de condominio.
Y si tras dictarse la sentencia de extinción los herederos siguen sin ponerse de acuerdo para vender, cualquiera de ellos puede interponer una demanda de ejecución. Este es el paso definitivo que lleva el inmueble a subasta pública, ya que es un bien que no se puede “trocear”. Lo que hay que tener presente aquí es que, desafortunadamente, en una subasta de estas características el inmueble casi nunca se vende por su precio real de mercado. Rara vez se llega a pujas que alcancen el valor real de la vivienda. En paralelo, hay que tener en cuenta que iniciar un juicio de extinción de condominio es caro, y todos los gastos se acaban descontando del importe obtenido por la venta.
El resultado es que los herederos pierden el control del proceso, el posterior reparto del dinero puede tardar años y el líquido que percibe cada uno en última instancia suele ser poco. El único que gana de verdad, llegados a este extremo, es el inversor, que compra a precio de saldo. Por eso desde nuestro bufete siempre intentamos que los herederos busquen un equilibrio si hay conflicto, para que se pueda llevar adelante la herencia sin intromisiones ajenas.
